Capítulo 5 - Obras
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JOSÉ E. FEROLLA disse,
15 de Setembro de 2007 @ 16:08
PRIVACIDADE (AINDA QUE TARDIA…)
PROPOSTAS PARA UM NOVO CÓDIGO DE OBRAS
Veja AQUI o texto com FIGURAS, em PDF
1. MOTIVOS
Elaborado no final dos anos 50, o nosso código de obras baseou-se no idílico estilo de vida então em voga das ‘cidades-jardim’ americanas, onde todos partilhariam tudo, envoltos num grande gramado, sem barreiras que não simples sebes demarcatórias de cada domínio, aos fundos.
Morar assim hoje mais que sabemos ser possível somente em grupos culturalmente homogêneos, com o mesmo grau de instrução, com os mesmos interesses e, se possível, sem animais domésticos, ou seja, pura utopia.
Todos os assentamentos no Brasil nascidos desses pressupostos viram-se obrigados a promover ajustes para viabilizar um modus vivendi compatível com a nossa cultura, muito mais ciosa de sua privacidade do que as anglo-saxônicas, e, por decorrência, muito menos ciosa, que estas, de seus deveres de cidadania.
Sofremos também estes ajustes. Realizados, entretanto, de modo assistemático e incompleto, levaram a resultados obviamente equivocados: subestimando a densidade que viríamos ter e as mudanças drásticas ocorridas no perfil típico do retirense a partir dos anos oitenta, estes ajustes não resolveram satisfatoriamente nossos problemas de vizinhança e sofremos hoje com perdas de privacidade,
Antes local de lazer de fim de semana, com moradias de pequeno porte, o Retiro dos anos oitenta definitivamente passou a abrigar residências mais complexas, de uso permanente, muitas vezes adaptada a partir daquelas pequenas moradias.
Ocupei naquela época a diretoria de obras na gestão Raimundo Nunes de Lima, quando decidimos conhecer a situação cadastral do condomínio. Constatamos, e estou falando de 1980, que 95% das edificações estavam em desacordo com o código de obras. Imaginem agora…
Os principais “delitos” apurados estavam relacionados aos afastamentos mínimos exigidos, principalmente nas laterais e fundos. Agora - em função da demanda de moradias de maior porte - verifica-se também invasões no afastamento frontal, na altura máxima e na ocupação máxima, e presença cada vez maior de muros divisórios de alvenaria.
Não sei o que vocês pensam a respeito disso, mas a mim, pessoalmente, incomoda bastante ver o Retiro gradativamente se transformar num denso e banal Belvedere.
O que não foi feito - por falta de vontade política, e mesmo desinteresse da comunidade, incapaz de projetar, no tempo, o resultado do que estava ocorrendo - leva a imaginar que agora já seja tarde, mas a julgar pela maioria do que aqui foi construído, é certo que estas construções terão vida curta (muitas já se encontram em franco estado de degradação, devastadas pelo mofo e infiltrações) e precisarão ser substituídas por outras que, adaptadas a novos padrões, possam recriar a imagem do condomínio, tornando-o mais adequado ao caráter sui generis de nossa paisagem e de nosso clima, e, quem sabe, ao nosso “estilo de vida”.
2. MAS, O QUE ESTÁ ERRADO?
2.1. A FORMA DE OCUPAÇÃO DOS LOTES
2.1.1. MODELO DE ASSENTAMENTO
Analisemos nosso modelo de assentamento:
A ocupação máxima (30%) de nosso lote padrão (630m²) permite construir casas com 224m² (189m²+os 35m² permitidos para anexo) em um pavimento, portanto algo em torno dos 413m² em dois andares, sem contar as situações de inclinação, que sempre possibilitam maior aproveitamento. Como estas são aqui costumeiras, as moradias - principalmente quando os lotes são em declive - chegam a atingir mais de 550m².
Não se pode compreender, portanto, por que há tantos problemas de infrações em casas recentes, definitivas. Era de se esperar que ocorressem apenas nas mais antigas, de fim de semana, eventualmente mal planejadas para crescer.
A principal causa, a meu ver, está nos afastamentos frontais, laterais e de fundos.
Assemelham-se às exigências dos lotes da Pampulha (São Luiz e Bandeirantes), Cidade Jardim, e outros na região de Nova Lima, os quais, contudo, têm área mínima de mil metros quadrados.
Tomemos de novo nosso lote típico, medindo 18x35m (630m²). Aplicados os recuos obrigatórios, sobram 299m². Como a ocupação máxima é de 189m², o modelo, teoricamente, permitiria boa margem de opções para implantar a construção.
O maior problema, entretanto, é que acaba induzindo, sempre que se ocupa o máximo permitido, um retângulo com o lado maior voltado para as divisas laterais.
Por mais que o arquiteto se esforce, sempre haverá necessidade de abrir, para estes lados, cômodos importantes da casa, e aí, adeus privacidade. Nesse momento, tanto faz ou 2,5 ou 3,5 metros de afastamento lateral: ficamos, durante uma grande extensão da casa, muito próximos do vizinho: no mínimo, a 5 metros de sua janela.
Resultam duas laterais, mais de 140m², completamente ineficazes para a função de privacidade, mais precários ainda para iluminação, ou mesmo jardins: dois “becos”, usualmente sombrios devido à maneira como são tratados: freqüentemente é cerca viva, em muitos casos chegando a atingir altura de árvores.
Somando estas “perdas” à ocupação da casa, sobram pouco mais de 300m² de áreas livres realmente úteis, menos de 50% do terreno. Como ainda será necessário pavimentações para acesso de veículos e pessoas, mais atividades externas de serviço, o que sobra, na verdade, para jardins, é muito pouco.
Outro problema ignorado pelo código ignorou, informalmente contornado: os lotes de esquina. Se mantidos nos alinhamentos destes os recuos obrigatórios de sete metros, resulta área para construção menor que a ocupação máxima permitida.
O que se adotou foi permitir que este afastamento fosse reduzido para 4 metros na rua de menor importância.
Daí surgiram dois outros problemas:
Primeiro, o critério adotado para definir esta hierarquia viária (qual a rua mais importante): vê-se, na mesma rua, soluçções diferentes a cada esquina.
Segundo, devido à informalidade desta regra, surgiram construções distantes até 3,5 metros da rua, em flagrante desrespeito ao conjunto urbano do condomínio.
2.1.2. LIMITES DE ALTURA
O código hoje tem dois critérios para limitar a altura das edificações: plano paralelo à inclinação do terreno, a sete metros de altura (aclives), ou plano de nível, à mesma altura, tomada no alinhamento, até o limite de dez metros com o terreno natural (declives).
Isto cria distinção considerável entre estas duas situações: cerceia demasiadamente os lotes em aclive, libera muito os lotes em declive: as casas, nesta última situação, ficam extremamente altas em relação ao vizinho, abaixo, prejudicando a privacidade deste.
A situação das áreas ædificandi do Retiro é bastante heterogênea, topográfica e ambientalmente, para o limite de altura ser tratado assim, tão simplesmente. Há lugares em que maior altura em nada prejudicaria a vizinhança, assim como há outros onde pode ocorrer o oposto.
2.1.3. PERMEABILIDADE
As condições do solo - muito impermeáveis, com muitas nascentes - exigem que se reserve boa parcela das áreas edificandi para absorção das águas pluviais, de modo a evitar a concentração destas na caixa das ruas. Exigência normal em todo código moderno, é ainda completamente ignorada aqui, onde, mais que em Belo Horizonte, o problema é crítico.
2.2. A INVASÃO DAS ÁREAS COMUNS
O Retiro foi projetado com ruas de 14 metros de largura e uma avenida, a Pinheiro, com 21 metros. Devido à grande extensão de algumas quadras, foi obrigatório criar vias de pedestres para cortar caminho.
O bom senso levou à redução da área pavimentada das ruas, decisão, contudo, durante muito tempo ignorada pelo código. Só muito depois veio a definir como tratar as áreas públicas remanescentes.
Resultado: a diversidade de soluções adotadas, que poderia, se ordenada, ficar bonita e adequada às nossas demandas, acabou por gerar um caos, principalmente nas vias que percorrem as encostas (Quaresmeiras Rosa e Roxa, Ipê Branco etc).
Devido aos barrancos resultantes do corte da rua, executados, para diminuir os impactos no terreno, o suficiente para apenas acomodar trecho pavimentado - as áreas remanescentes ficaram fisicamente incorporadas às áreas dos lotes. Não fosse o suficiente, é comum verificarmos ainda, nestas ruas, a invasão da passagem, já mínima, com rampas para acesso às moradias, dificultando a passagem de veículos maiores.
Estas invasões, digamos, “informais”, trazem transtornos ao trânsito, e como o adensamento cada vez maior do Retiro acabará por demandar intervenções em alguns trechos de rua, tivessem sido respeitados os limites da área pública, estas obras não repercutiriam - como repercutirão - nas moradias.
Há outras invasões bem mais explicitas: as vias de pedestres. “Rateadas” entre vizinhos, simplesmente desapareceram, assim como alguns fins de rua.
Poder-se-ia desejar o desaparecimento destes, e mesmo questionar a necessidade daquelas, mas são áreas públicas, da comunidade, sendo incorreta e ilegal, portanto, sua ocupação individual.
A ausência de uma planta cadastral aferida após a implantação do condomínio, o desaparecimento, com o tempo, dos piquetes da demarcação original, fazem com que volta e meia surjam problemas devido à incorreta locação dos lotes: quadras maiores ou menores que o previsto, neste caso prejudicando a área dos lotes, naquele invadindo as áreas públicas. Muito do que aí ocorreu será, provavelmente, impossível de resolver, mas, de qualquer modo, é fundamental, para o futuro, conhecermos, com precisão, nossa realidade.
2.3. DESENHO URBANO E ARBORIZAÇÃO
Até pouco tempo atrás falar de desenho urbano no Retiro seria ridículo, tal difusa e campestre era a ocupação do lugar. Em suma: não éramos urbanos.
Perdemos aquele ambiente bucólico de antão, e nada ganhamos ao tornamo-nos um bairro denso, a falta de diretrizes que norteassem um desenho urbano produziu um ambiente sem imagem própria, sem um caráter adequado à nossa paisagem, tão especial.
A pavimentação das ruas, de ruim, tornou-se pior depois das obras do esgoto, e certamente pior ainda ficará depois de terminados os urgentes e necessários serviços de drenagem. A diversidade de tipos de bueiros, meio-fios e passeios, a falta de cuidado no trato nossas praças, a ausência de mobiliário urbano e sinalização, o descaso - salvo aquela em frente à sede - com a nossa área verde, tudo está pedindo socorro. Basta olhar: o Retiro está horroroso.
Nosso mundo está aguardando ser recriado, e de forma não atabalhoada e imediatista, ou corremos o risco de simplesmente recriar o urbano convencional, com todos os seus defeitos, e de onde, por opção, nos afastamos.
Nosso último - e único - projeto de paisagismo foi realizado nos anos setenta. Árvores, como todo ser vivo, exigem cuidados e tem seu ciclo vital, e algumas, da época da inauguração, estão com seus dias contados. Não basta simplesmente removê-las. Não basta simplesmente fazer uma reposição. É preciso atuar de modo a conciliar o necessário com a preservação das qualidades adquiridas ao longo do tempo.
É hora de se rever o projeto original, repensá-lo e adequá-lo aos novos tempos.
2.4. LOTES VAGOS E O MODO DE CONSTRUIR
Maior parte das obras do Retiro simplesmente ignora os transtornos causados ao ambiente: materiais são despejados na via pública, ali permanecendo à medida que vão sendo usados, as sobras se incorporando aos entulhos, esperando que “alguém” surja para recolhê-los, isso quando não são lançados no lote vago vizinho. É recentíssima - e localizada - a presença de caçambas no condomínio. Estes resíduos, levados pela enxurrada, estão caindo dentro da rede de esgotos, provocando entupimentos e ameaçando de assoreamento as estações de tratamento, dessa forma podendo comprometer o sistema.
Nos lotes desocupados, a manutenção é necessária, ou vira um matagal, mas andaram confundindo capinar com roçar. Resultado: em muitos lugares o solo, perdida a cobertura vegetal, está erodindo, levando mais terra para as ruas e daí também para a rede de esgoto. É preciso nestes recompor a camada vegetal.
Não é justo que o descaso de alguns acarrete ônus para todos. “Mutirões de limpeza” são organizados periodicamente, mas, mesmo com este nome, tem custo para o condomínio.
Não temos uma forma correta de coleta de lixo, muito menos para remover todo este entulho, que deveria ser da responsabilidade daquele que o provocou. Numa comunidade restrita, com alta escolaridade, como a nossa, o sistema seletivo há muito poderia estar implantado.
3. CONCLUSÃO
Estas constatações parecem estarrecedoras, e realmente são. O Retiro, de bonito, mantém a paisagem natural que sobrou, e a vista, o que a mineração nos deixou da vista, ao longe. O resto está muito feio.
Precisamos de um código de obras mais moderno, abordando os problemas atuais, antevendo possibilidades futuras, protegendo nosso patrimônio ambiental, embelezando os espaços comuns, e oferecendo meios para que tudo, assim, se sustente. Não é uma garantia, a beleza do conjunto será sempre decorrente da qualidade arquitetônica do que aqui se construir, mas uma precaução.
4. AS PROPOSTAS
4.1. UM PLANO DIRETOR
O Retiro necessita urgente de algo que nunca tivemos: um plano diretor, um instrumento capaz de ordenar não só a forma de projetar e construir nossas moradias - atribuição do código de obras - mas também definir o caráter das áreas comuns, bem como o modo re-criá-las e mantê-las.
Um plano diretor enxuto e dinâmico, passível de ser executado e adaptado com o correr dos anos, gradativamente consolidando uma imagem adequada ao lugar e ao clima, valorizando e preservando as qualidades do meio ambiente natural, e, principalmente, auto-sustentado.
Esta imagem não deverá ser homogênea e padronizada, mas responder apropriadamente às diferenças peculiares da nossa paisagem, às nossas microrregiões.
A execução de um plano destes, contudo, precisa estar atrelada a um modo de gestão adequado, onde cada microrregião desta esteja representada, apoiada por uma estrutura administrativa e operacional compacta e ágil. Não o que se tem hoje, um estatuto de clube, mas uma pequena prefeitura, descentrada nas decisões, concentrada nas operações.
A re-criação dos espaços públicos do Retiro das Pedras demandará paralela reformulação na nossa forma de administrar este patrimônio. Alguma coisa pode-se ir adiantando, enquanto se discute esta tão polêmica questão: podemos começar pelo código de obras. Com ele, pelo menos, poderemos ir organizando melhor as coisas nas áreas divisas, melhorar as condições de vizinhança e evitar repercussões indesejáveis nas áreas públicas.
4.2. PROPOSTAS PARA UM NOVO CÓDIGO DE OBRAS
4.2.1. NOVA FORMA DE OCUPAÇÃO
Veja AQUI o texto com FIGURAS, em PDF
Inicialmente, propõe-se assumir a ocupação de facto, dos 35% permitidos (soma dos 30% à edícula de 35 m² permitida, ao fundo). Como está hoje, no código, é uma aberração. Incorporado à ocupação, finda a vida própria daquele “apêndice”, que passa necessariamente a constar do projeto, cessando o direito de construí-lo sem a necessária aprovação.
O modelo de ocupação proposto não exclui necessariamente o atual, que poderá, uma vez corrigido, coexistir com a nova situação, mas é uma resposta mais adequada aos problemas apontados, e à maneira como a comunidade a eles foi reagindo. Dentre eles, o que melhor este modelo atende é o desejo de privacidade.
Tampouco é uma novidade, esta implantação já é há tempos usada, em Belo Horizonte, em terrenos com áreas semelhantes aos nossos, como nas Mangabeiras.
Embora haja ainda certa resistência em adotá-lo por puro “pré-conceito” - imagina-se perder privacidade com paredes contíguas - a verdade é que, suprimidos os afastamentos laterais, as aberturas de cada casa voltam-se exclusivamente para seu próprio espaço, usufruindo-se, portanto, da maior dimensão do lote. A privacidade, as possibilidades de usufruir integralmente das áreas externas, é total. A perda de terreno livre por inadequação de suas proporções, ou por má iluminação, nula. Os inconvenientes acústicos, decorrentes dos ruídos da vizinhança, também são bem menores, passa-se a ter ali, em vez dos “becos”, uma barreira sólida e impenetrável.
Outro preconceito é a imagem de casas geminadas, estereotipadas, resultante de empreendimentos adotados, principalmente, nos planos do BNH e do INOCOP, que desaparecem quando resultado de iniciativas isoladas.
4.2.2. REPERCUSSÕES DO NOVO MODELO
O modelo inverte o retângulo de ocupação: seu lado maior passa a ser transversal - chegando a 18 metros no nosso lote padrão - enquanto que o lado menor, na ocupação máxima, chegaria a 12,25 metros, profundidade esta que nunca poderia ser ultrapassada, mas decomposta em pavilhões.
Para melhor aproveitamento destas áreas livres externas, sugerimos reduzir o atual afastamento frontal – em qualquer situação - para 5 metros.
Por mais denso que o Retiro fique jamais teremos trânsito de passagem que justifique a ocupação total da caixa das ruas. Como os resíduos naturalmente são tratados como extensão dos jardins frontais, os afastamentos atuais tornam-se desnecessariamente exagerados. Cinco metros são o necessário, prestam-se, ainda, a um estacionamento extra, e considerando a largura da rua, teríamos ainda as casas afastadas, no mínimo, 24 metros.
A altura máxima para as construções passaria a ter critério inverso ao atual. A exigência passaria a ser tratada de forma transversal: menor seria à medida que se aproximasse da divisa lateral, onde não poderia ultrapassar 5,5 metros, até o limite de 10 metros, possíveis no centro do lote. Os limites de altura passariam a ser dois planos inclinados, ascendentes a partir das divisas laterais, encontrando-se, a 10 metros de altura, no eixo longitudinal do lote, ou conjunto de lotes.
Isto manteria a privacidade e a correta insolação de cada casa, e impediria que construções em áreas maiores viessem adquirir escala muito superior às casas da vizinhança.
Os muros - a partir do momento em que se torna possível construir nas divisas - passam a ser possíveis, nos fundos, a partir do recuo mínimo permitido. As fachadas de frente seriam o próprio muro frontal, sem quaisquer outras barreiras necessárias. Fica mantido - pelo menos em forma - o estilo “comunitário” original, mas preservado, ao fundo, o direito de usufruir de áreas completamente privadas e exclusivas.
Excluídos os inúteis e sombrios “becos” laterais, as áreas livres ficarão maiores, e mais úteis, as áreas cobertas melhor iluminadas e articuladas ao exterior, sem perda de privacidade. As casas poderão até ficarem mais altas, mas sem prejudicar a insolação do vizinho.
A adoção deste modelo, com o tempo, por parte de todos, tornará nossas casas mais iluminadas, mais confortáveis, mais resguardadas e melhor adaptadas ao nosso clima. Maiores densidades que a atual serão absorvidas sem incômodo visual ou ambiental, pois a sensação resultante será sempre de maior área livre que o que hoje se vê, sem prejuízo da individualidade de cada um: as possibilidades de ocupação passam a ser muito maiores, favorecendo a diversidade. Nossos nem tão grandes lotes passarão a render mais, sem os atuais exageros e distorções.
Estas medidas - mais os cuidados necessários ao construir e manter os lotes vagos, que constituirão o novo código de obras - tornarão maior o espaço exclusivo de cada um, possibilitando menos conflitos nas áreas divisas, e, somadas à forma de tratar as áreas e equipamentos públicos - definidas no plano diretor - atribuirão ao Retiro uma nova imagem, limpa e bonita, um caráter diferente e próprio, adequado ao nosso estilo de vida, ao nosso clima, à nossa topografia e paisagem, enfim, aquele Retiro que todos nós imaginamos.
Não serão necessárias, para isto, medidas radicais: basta considerarmos o que aqui já se fez de positivo, evitar o que não deu certo, ou criou transtornos para o vizinho e a coletividade, e já teremos meio caminho andado.
José E. Ferolla
professor, engenheiro arquiteto urbanista
morador há 32 anos à Avenida Pinheiro 169, e duas vezes diretor de obras
email: ferolla@brfree.com.br
PS: Cabe acrescentar que participei ativamente da comissão encarregada de examinar o atual código de obras, tendo encaminhado à mesma este mesmo documento, o qual, num das raras vees em que não pude comparecer, foi sumariamente eliminado das propostas sem jamais ter sido discutido. Não considerei esta a maneira democrática de conduzir as coisas, daí, mais uma vez, insistir na divulgação deste documento.Áqueles ques e interessarem peço entrar em, contato, pois fica mais fácil através de imagens, explicar estas questões.
Veja AQUI o texto com FIGURAS, em PDF
Condômino satisfeito disse,
25 de Setembro de 2007 @ 13:31
Sugestões para obras:
1) Sugestões para uso de maquitas, perfuratriz e outros equipamentos ruidosos somente após as 9 horas;
2) Sábado: Não ser permitido obras;
3) Proibição expressa de funcionários dormirem nas obras dentro do condomínio.
Claudia E. Burkowski Meyer disse,
26 de Setembro de 2007 @ 18:31
Seguem abaixo as minha sugestões:
1) AFASTAMENTOS:
a) Não devemos perpetuar o erro do código anterior. O afastamento frontal deve ser o mesmo para TODOS os lotes, sejam de esquina ou não. Ou seja, devemos padronizar o afastamento frontal em no mínimo 5 (cinco) metros até o alinhamento do lote. Com isto evita-se o tratamento preferencial para os lotes de esquina, uniformizando-se o conjunto da quadra. Como as ruas já foram reformadas e estão com sua largura final, teremos na realidade 9 (nove) metros, no mínimo, da fachada da casa até o meio fio, o que é plenamente suficiente. Portanto com o recuo frontal padronizado em no mínimo 5 (cinco) metros do alinhamento as casas ficarão afastadas frontalmente de no mínimo 24 metros.
b) O afastamento lateral pode passar para 2 (dois) metros da divisa, adequando-se à situação de grande parte das construções já existentes.
2) DIRETRIZES PARA IMPLEMENTAÇÃO DAS AÇÕES DE MANUTENÇÃO E INVESTIMENTOS
ACRESCENTAR: Toda reforma ou alteração das áreas comuns do condomínio deverão obedecer ao Decreto-lei 5296 de 2 de dezembro de 2004, que estabelece normas gerais e critérios básicos para a promoção da acessibilidade. Deverão atender também à outras leis pertinentes na época sobre o tema acessibilidade bem como às normas técnicas de acessibilidade da ABNT.
Atenciosamente,
Claudia E. Burkowski Meyer
engenheira arquiteta urbanista
condômina há 27 anos
Luiz Bandeira de Mello Braga disse,
27 de Setembro de 2007 @ 19:00
Prezados Senhores,
Foi com surpresa que ao verificar a proposta das Normas de Execução de Obras , constatei a alteração no nosso atual modelo de assentamento .
Verifiquei também que a permissão de construir ediculas e “barracões” nos lotes limitrofes ao muro que cerca nosso condomínio também foi suprimida em sua proposta atual.
Desta forma teremos duas categorias de condominos :
- a primeira é aquela que já construiu e assim pôde ocupar maior área de seu terreno e construir até o limite dos lotes
- a outra classe de condôminos ( a meu ver prejudicada) quer não poderá fazer a ocupação do lote de sua propiedade da mesma forma que seus vizinhos puderam fazer.
Tal diferença de tratamento é injusta e questionável .
Nós condôminos não temos os mesmos direitos?
Quando comprei o lote , levei em consideração a possibilidade de ocupá-lo da forma que hoje está em nosso código de obras.
Assim sugiro que se permita a construção de barracões e seja suprimida a proposta de afastamento de fundo minimo de cinco metros para os lotes que fazem limite com o muro que cerca o nosso condomínio ( manter conforme está no atual codigo de obras ) .
Sugiro também que se mantenha o atual coeficiente de aproveitamento de 0,70 .
Obrigado
Luiz BANDEIRA