Na semana passada, a prefeitura de Brumadinho encaminhou aos condôminos do Retiro das Pedras as guias de pagamento do IPTU referente ao ano de 2010. O aumento dos valores cobrados já havia sido previsto desde que foi publicada a lei municipal tratando da matéria. Sobre isso, cabe à diretoria prestar alguns esclarecimentos, como segue.
Essa cobrança dos valores apresentados é perfeitamente legal, pois decorre de obrigação imposta pela Lei Complementar nº 056/2009, de 19/11/2009 promulgada pelo Poder Legislativo de Brumadinho, representado pela sua Câmara Municipal de Vereadores. Essa lei se encontra publicada em página do site do Retiro das Pedras acessada a partir do link entitulado “Documentos”, apresentado na coluna esquerda da home-page. Diferentemente do que muita gente poderia estar imaginando, o aumento do IPTU não castigou apenas o Retiro das Pedras, mas todos os demais condomínios do município – e até mesmo as suas áreas urbanas mais centrais.
Os trâmites para aprovação da referida lei cumpriram todas as formalidades da Constituição Federal e do Direito Tributário, que atribui poderes discricionários aos municípios para cobrar IPTU sem estabelecimento de restrições específicas que poderiam ser imaginadas como hipoteticamente desobedecidas. Esse é o entendimento unânime dos advogados consultados sobre o assunto, o que torna não-recomendável pensar em qualquer tipo de iniciativa individual ou coletiva para contestação, no Judiciário, do que poderia ser entendido como aumento (por mais elevado que tenha sido) de tributação incoerente com índices de correção ou atualização monetária apresentados no último ano.
Por outro lado, após análise de algumas das guias de pagamento distribuídas, constatou-se erro na composição da base de cálculo do imposto e dúvidas no enquadramento do imóvel. Esses casos específicos, sim, devem merecer revisão do lançamento tributário, conforme será considerado mais detalhadamente abaixo.
A lei estabelece duas alíquotas diferentes para cálculo do imposto: 2% para lotes desocupados e 0,5% para propriedades edificadas.
No caso do lote desocupado, a base de cálculo resulta do valor avaliado do metro quadrado, R$160,00 (especificado no Anexo I da Lei) multiplicado pela área do lote – cujo tamanho padrão do Retiro das Pedras é 630 metros quadrados. Portanto, exceto nos casos de lotes especiais, a grande maioria dos lotes apresenta uma base de cálculo de R$ 100.800,00. A alíquota de 2% incidida sobre essa base de cálculo nos dá um IPTU de R$ 2.016,00.
No caso dos imóveis edificados, a base de cálculo ainda compreende uma variada parcela resultante da multiplicação da área construída pelo respectivo valor do metro quadrado, selecionado a partir do Anexo II da Lei, que leva em consideração o padrão de acabamento da casa. No caso do Retiro das Pedras, as guias a que tivemos acesso apresentam um cálculo feito a partir do valor unitário de R$480,00, correspondente ao valor do metro quadrado de uma casa enquadrada na categoria entitulada como “Ótimo”.
Numa análise preliminar de uma amostragem das guias de IPTU, pudemos encontrar três tipos de problema, que resultaram numa tributação superior ao devido:
1) Casos em que a tributação foi realizada com a alíquota de 2%, enquanto a propriedade é edificada e portanto sujeita à alíquota de apenas 0,5%.
2) Casos em que a casa foi construída ocupando dois ou mais lotes. A cobrança foi realizada sobre uma composição de parcelas calculadas com o seguinte critério: 0,5% sobre o valor venal da edificação somado a um segundo valor calculado a partir de 2% sobre o valor do(s) outro(s) lote(s) agregado(s). Entende-se que a tributação deveria ser realizada a partir de uma alíquota única de 0,5%, se partirmos da premissa de que qualquer lote agregado tenha sido ocupado pela edificação da casa ou pela simples constituição de área de lazer.
3) Casos em que a tributação foi calculada com base em área cadastral equivocada, do lote ou da edificação.
Para tratar dessa matéria, a convite dos secretários municipais da Fazenda e de Governo, o presidente em exercício do Retiro e o seu assessor jurídico participaram de uma reunião realizada no dia 23-abril na Prefeitura, com objetivo de tratar da continuidade da reunião sobre IPTU realizada com condôminos no dia 21-abril.
No encontro, os secretários compararam as bases tributadas com os valores praticados no mercado de compra e venda de imóveis do Retiro das Pedras (registrados em cartório), dando-nos a concluir que por mais elevados que tenham sido os ajustes tributários, as bases de cálculo do imposto ainda assim se encontram bem abaixo dos valores de mercado. Falou-se em bases de cálculo limitadas em 30% do respectivo valor venal do imóvel.
Expostas todas as questões e dúvidas relacionadas com a matéria, foi acordado o seguinte. A secretaria do Condomínio fará a recepção de reclamações encaminhadas por cada condômino que se julgar prejudicado, por estar enquadrado em qualquer dos três casos apresentados acima. Para tanto, o condômino interessado deverá apanhar na secretaria uma cópia do formulário próprio, para preenchimento e posterior devolução, acompanhado da documentação do imóvel (guia do IPTU e cópia da escritura ou do registro ou do contrato de compra e venda). Também poderá juntado qualquer outro tipo de documento que possa fazer prova da alegação apresentada.
Esse encaminhamento deve ser feito com urgência, a partir do dia 27-abril, para que nos dias seguintes possa ser coletado por funcionários da prefeitura. Na reunião com os representantes do Retiro, os referidos secretários municipais se comprometeram a encaminhar tais documentos para análise e revisão da cobrança, por meio de lançamento de ofício dos novos valores de IPTU. Depois de concluída a revisão, novas guias de recolhimento serão expedidas com datas de vencimento prorrogadas, assim como de novos prazos para pagamento parcelado.
Importante ressaltar que esse lançamento de ofício oferecido pela prefeitura constitui uma relevante oportunidade aos condôminos prejudicados, em vista da possibilidade de terem a sua tributação revista com base apenas em declarações do interessado, sem necessidade imediata de previamente recorrer a cartórios para regularizar a situação do seu imóvel e, além disso, ter de arcar com o pagamento de taxas e outros emolumentos que poderiam somar alguns milhares de reais. É importante lembrar que, por se tratar de um ato declaratório, todos os números declarados devem ser apresentados com a máxima precisão possível, pois serão objeto de posterior conferência e homologação das autoridades municipais.
Sobre os processos de revisão do IPTU, cabe ressaltar que dele poderá resultar um valor superior ao valor originalmente cobrado. Essa possibilidade decorre dos novos cálculos que levarão em consideração a conferência de todos os números envolvidos. Portanto, antes de tomar qualquer decisão, o condômino requerente deverá fazer uma avaliação prévia do risco que estará correndo.
Em caso de qualquer dúvida, o condômino interessado poderá recorrer à secretaria do Condomínio para orientações específicas.
Brumadinho, 26-abril-2010
Marcelo Alvim
Diretor-Presidente em exercício
